Aktuální vývoj u dodání nemovitých věcí z pohledu DPH

Oblast zdanění nemovitých věcí z pohledu DPH podléhá neustálým změnám. Samotný zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen „ZDPH“) určuje základní pravidla fungování. Výklad zákona také poskytuje i Finanční správa, která k problematice uplatňování ZDPH u nemovitých věcí vydala na konci roku 2015 obsáhlou informaci.

Z pohledu plátců DPH a daňových poradců ani tato Informace nebyla dostatečně zřejmá a Finanční správa dostávala doplňující dotazy. Nejčastější dotazy a odpovědi týkající se uplatňování ZDPH u nemovitých věcí publikovala Finanční správa na konci září 2016.

Řešené oblasti v otázkách a odpovědích byly především tyto:

1. STAVEBNÍ POZEMEK

DPH podléhá pouze úplatný převod stavebního pozemku, ostatní převody nezastavěných pozemků jsou osvobozeny. Na základě odpovědí poskytnutých Finanční správou je zřejmé, že rozsah pozemků, které jsou považovány za stavební (a tudíž podléhají při převodu DPH), je velmi široký.

Dle názoru Finanční správy se pozemek stává stavebním již v případě návrhu změny územního plánu, pokud bude moci být na daném pozemku postavena stavba (tzn. pozemek určen k zastavění). Pokud ho však nepodá vlastník pozemku nebo osoba s elementárním vztahem k němu a vlastník nebude vůči tomuto návrhu činit aktivní kroky, tak se z pozemku stává stavební pozemek až schválením změny územního plánu.

Pokud tedy plánujete prodávat nezastavěný pozemek, doporučujeme si předem ověřit územní plán dané obce.

Správce daně zastává postoj, že v tomto případě nezáleží ani na vůli stran, zdali kupují daný pozemek kvůli stavbě nebo například z důvodu pěstování zemědělských plodin, což se ale zřejmě dostává do rozporu s judikaturou Soudního dvora Evropské unie (dále jen „SDEU“).

Členské státy EU se zavázaly, že ustanovení národní legislativy, která byla do národního právního řádu implementována na základě závazné směrnice Evropského společenství, je nutné vykládat v souladu se zněním a účelem příslušné směrnice tak, aby bylo dosaženo směrnicí zamýšlených výsledků.

V rozsudcích SDEU C-543/11 Woningstichting Maasdriel, C-461/08 Don Bosco, C-326/11 Komen soudní dvůr zdůrazňuje, že je nutné každý případ posuzovat s ohledem na všechny okolnosti související s převodem, které jsou objektivně známy ke dni dodání, tj. včetně právě úmyslu obou stran.

Dodání nemovité věci (budovy) je osvobozeno od DPH, pokud uplynulo více než 5 let od prvního užívání nebo od prvního kolaudačního souhlasu nebo od kolaudačního souhlasu po podstatné změně stavby. Toto vymezení rozšiřuje okruh staveb, které podléhají při prodeji DPH.

2. PRVNÍ KOLAUDAČNÍ SOUHLAS

Za první kolaudační souhlas považuje Finanční správa ten kolaudační souhlas, který umožňuje současné využívání nemovité věci, tudíž se může jednat o druhý nebo i třetí kolaudační souhlas (přitom z pohledu Finanční správy jde o první kolaudační souhlas). Jedná se například o situace, kdy byla nemovitost kolaudována jako bytový dům a nyní po drobných úpravách (nebo bez žádných úprav) dochází k rekolaudaci na hotel. Od okamžiku nové kolaudace se tak začíná počítat nová 5-letá lhůta.

Odborná veřejnost poukazuje na skutečnost, že znovuzavedení lhůty by dle eurokomfortního výkladu mělo nastat pouze v případě, že nové kolaudační rozhodnutí je uděleno v souvislosti se stavební úpravou dotčené budovy. Pouze administrativní změna účelu využití budovy by neměla opětovně zahájit pětiletou testovací lhůtu pro možnost osvobodit dodání nemovitosti. Finanční správa nicméně připouští, že pouhé formální administrativní úkony a změny pojmů (změna zastaralého pojmu dům pro přestárlé a chudé na pojem domov pro seniory) nejsou považovány za první (respektive další) kolaudační rozhodnutí, a proto se k nim při počítání lhůty pro využití osvobození nepřihlíží.

Osvobozeno je také dodání nemovité věci po 5 letech od podstatné změny dokončení stavby. Za podstatnou změnu je považována nástavba o více než jedno patro nebo přístavba v rozsahu 50% a více původní podlahové plochy nebo jiné práce podléhající kolaudačnímu souhlasu, pokud finanční hodnota přesáhne 50% hodnoty nemovité věci před začátkem prací. Tuto hodnotu lze stanovit pomocí znaleckého posudku nebo jako směrnou hodnotu, jejíž orientační propočet je možné nalézt na www.financnisprava.cz. Volba ceny (zdali dle znaleckého posudku nebo dle směrné hodnoty) záleží na daňovém subjektu.

3. FUNKČNÍ CELEK

Funkční celek umožňuje aplikovat stejný daňový režim a stejnou daňovou sazbu na soubor různých majetků (které by jinak byly zdaněny různými sazbami). Za funkční celek jsou považovány takové pozemky a stavby, které jsou využívány společně se stavbou hlavní. Skutečnost společného využívání je nutné posuzovat již v době dodání nemovité věci a není možné budoucí naplnění této podmínky.

ZÁVĚR

Z výše uvedeného je zřejmé, že se Finanční správa vydala cestou extenzivního výkladu a zákon rozšiřuje svým výkladem – a to ať již informacemi nebo odpověďmi na otázky daňových subjektů.

V této souvislosti nám nezbývá mnoho možností, jak se bránit takto extenzivnímu výkladu, protože dle Směrnice EU č. 2006/112/ES k DPH je definice stavebního pozemku v dikci jednotlivých států.

Je však otázkou, zdali je v této situaci možné použít např. již zmíněný rozsudek SDEU v případě C‑543/11 Woningstichting Maasdriel, který se zabýval definicí stavebního pozemku. V případu šlo o dodání pozemku, na kterém byla nejdříve zbořena budova. ESD judikoval, že jednou z indicií toho, že se jedná o stavební pozemek, je úmysl smluvních stran zde něco postavit. V této souvislosti však připomínám, že osvobození je nutné vykládat striktně, protože představuje výjimku z obecného fungování DPH. Proto i v tomto případě je nutné na transakci nahlížet takovým způsobem, že je zdanitelná a až na základě splnění všech podmínek ji je možné považovat za osvobozenou.

Skutečnost, že dané plnění není osvobozeno a je předmětem daně, může být v některých případech výhodné pro daného plátce, protože je možné si odečíst související DPH na vstupu. Zákon proto umožňuje i dobrovolné zdanění namísto použití osvobození.




Další články autora Jan Tecl

Další články autora Petr Linx



© 2019 Moore Stephens. Všechna práva vyhrazena. Mapa stránek Politika ochrany soukromí Design by aboutblank - creative web design