Aktuelle umsatzsteuerliche Entwicklung beim Immobilienerwerb

Der Bereich der Besteuerung von Immobilien aus Sicht der Umsatzsteuer erfährt stets Änderungen. Das Umsatzsteuergesetz Nr. 235/2004 GBl. selbst (nachfolgend „UStG“ genannt) legt die Grundregeln fest. Das Gesetz wird auch von der Finanzverwaltung ausgelegt, die zur umsatzsteuerlichen Behandlung der Immobilien Ende 2015 ein umfangreiches Merkblatt publizierte.

Für Umsatzsteuerpflichtige und Steuerberater war dieses Merkblatt jedoch nicht hinreichend bestimmt und an die Finanzverwaltung ergingen ergänzende Fragen. Die häufigsten Fragen und Antworten, die umsatzsteuerliche Behandlung von Immobilien  betrafen,  publizierte die Finanzverwaltung Ende 2016.

Die Fragen und Antworten betrafen vor allem folgende Bereiche:

  1. BAUGRUNDSTÜCK

Der Umsatzsteuer unterliegt nur die entgeltliche Übertragung des Baugrundstücks, sonstige Übertragungen von unbebauten Grundstücken sind steuerfrei. Aus den von der Finanzverwaltung gewährten Antworten geht hervor, dass der Umfang der Grundstücke, die als Baugrundstücke gelten (und daher bei der Übertragung der Umsatzsteuer unterliegen), sehr breit ist.

Laut der Auffassung der Finanzverwaltung wird das Grundstück zum Baugrundstück bereits im Falle des Antrags auf die Änderung des Flächennutzungsplans, sofern auf dem Grundstück ein Bauwerk gebaut werden kann (d.h. das Grundstück zur Bebauung bestimmt ist). Wird der Antrag jedoch weder vom Grundstückseigentümer noch von der Person mit der elementaren Beziehung zu diesem gestellt und der Eigentümer gegen diesen Antrag keine aktiven Schritte plant, wird das Grundstück erst mit der Genehmigung der Änderung des Flächennutzungsplans zum Baugrundstück.

Falls Sie daher vorhaben, ein unbebautes Grundstück zu veräußern, empfehlen wir Ihnen vorher den Flächennutzungsplan des jeweiligen Ortes zu überprüfen.  

Die Finanzverwaltung ist der Auffassung, dass es in diesem Fall nicht  auf den Willen der Parteien ankommt, ob sie das jeweilige Grundstück zur Errichtung eines Bauwerkes kaufen wollen oder beispielsweise auf Grund von landwirtschaftlichen Pflanzenanbau, was allerdings im Widerspruch mit der Judikatur des Gerichtshofs der Europäischen Union  (nachfolgend „CVRIA“) steht.

Die EU-Mitgliedsstaaten haben sich verpflichtet, dass die nationalen Regelungen, die in die nationale Rechtsordnung auf Grund der verbindlichen EG-Richtlinie implementiert wurden, im Einklang mit dem Wortlaut und dem Zweck der jeweiligen Richtlinie so auszulegen sind, dass die mit der Richtlinie beabsichtigten Ergebnisse erreicht werden.

In den Urteilen des CVRIA Az C-543/11 Woningstichting Maasdriel, C-461/08 Don Bosco, C-326/11 Komen betont der Gerichtshof, dass es nötig ist jeden Fall in Hinblick auf alle mit der Übertragung zusammenhängenden Umstände zu beurteilen, die objektiv zum Tag der Übertragung bekannt sind, d.i. einschließlich gerade der Absicht beider Parteien.

Die Immobilienübertragung (Gebäudeübertragung) ist umsatzsteuerfrei, sofern mehr als 5 Jahre seit der ersten Nutzung oder seit der ersten Bauabnahme oder der Bauabnahme nach einer wesentlichen Bauveränderung verliefen. Diese Abgrenzung erweitert den Kreis von Bauten, die bei der Veräußerung der Umsatzsteuer unterliegen.

  1. DIE ERSTE BAUABNHME

Die Finanzverwaltung hält für die erste Bauabnahme die Zulassung, die die Nutzung der Immobile ermöglicht, dabei kann es sich um die zweite oder dritte Bauabnahme handeln (obwohl aus Sicht der Finanzverwaltung es um die erste Bauabnahme geht). Es handelt sich beispielsweise um Fälle, wenn die Immobilie als ein Wohnhaus genehmigt wurde und nun nach geringen baulichen Änderungen (oder auch ohne bauliche Änderungen) eine neue Zulassung als Hotel erhält. Die neue Haltefrist von 5-Jahren beginnt ab dem Zeitpunkt der neuen Bauabnahme.

Die Fachöffentlichkeit weist auf die Tatsache hin, dass die Wiedereinführung der Frist laut der Auslegung, die mit den EU-Regeln in Einklang steht, nur in dem Fall erfolgen sollte, dass der neue Bauabnahmebeschluss im Zusammenhang mit der baulichen Änderung des gegenständlichen Bauwerks erlassen wird. Lediglich durch die formale Änderung des Nutzungszwecks des Bauwerks sollte die Haltefrist von fünf Jahren nicht erneut von vorn beginnen, die die Bedingung für eine steuerfreie Immobilienübertragung ist. Allerdings schränkt  die Finanzverwaltung ein, dass bloße formale Handlungen und Änderungen der Begriffe (Ersatz des veralteten Begriffs „Heim für Überalterte und Arme“ durch den Begriff „Seniorenheim“) nicht als  erster (bzw. weiterer) Bauabnahmebeschluss gelten, und daher  bei der Berechnung der Haltefrist für die Steuerbefreiung nicht berücksichtigt werden.

Befreit ist auch die Immobilienübertragung 5 Jahre nach der wesentlichen Änderung der Baufertigstellung. Als eine wesentliche Änderung gilt ein Aufbau von mehr als einem Stockwerk oder ein Anbau von 50% und mehr der ursprünglichen Grundfläche oder andere der Bauabnahme unterliegende Arbeiten, falls der Finanzwert 50% des Wertes der Immobile vor der Aufnahme der Arbeiten übersteigt. Dieser Wert kann mittels Sachverständigengutachtens oder als ein Richtwert ermittelt werden, dessen Orientierungsberechnung unter www.financnisprava.cz. gefunden werden kann. Die Wahl der Wertermittlung (ob nach dem Sachverständigengutachten oder nach dem Richtwert) hat das Steuersubjekt.

  1. FUNKTIONSGESAMTHEIT

Die Funktionsgesamtheit ermöglicht die gleiche steuerliche Behandlung und den gleichen Steuersatz für die Gesamtheit verschiedener Vermögensgegenstände anzuwenden (die sonst mit verschiedenen Sätzen besteuert worden wären). Als Funktionsgesamtheit gelten solche Grundstücke und Bauten, die zusammen mit dem Hauptbauwerk genutzt werden. Die Tatsache einer gemeinsamen Nutzung ist es nötig, bereits zum Zeitpunkt der Immobilienübertragung zu beurteilen und die zukünftige Erfüllung dieser Bedingung ist nicht möglich.

FAZIT

Aus dem oben Genannten geht hervor, dass die Finanzverwaltung einen Weg der extensiven Auslegung geht und sie das Gesetz mit ihren Standpunkten erweitert – egal ob mit Merkblättern oder Antworten auf die Fragen der Steuersubjekte.

In diesem Zusammenhang bleiben uns nicht viele Möglichkeiten übrig, wie wir uns vor so einer extensiven Auslegung wehren könnten, da laut der Richtlinie Nr.  2006/112/EG des Rates über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem die Definition des Baugrundstücks den einzelnen Staaten überlassen ist.

Es ist jedoch fraglich, ob in diesem Fall das bereits erwähnte Urteil des CVRIA in Sachen C‑543/11 Woningstichting Maasdriel angewendet werden kann, das sich mit der Definition des Baugrundstücks befasst hat. In dem Fall ging es um die Übertragung eines Grundstücks, auf dem zuerst ein Gebäude abgerissen wurde. CVRIA stellte fest, dass eine der Indizien dafür, dass es sich um ein Baugrundstück handelt, die Absicht der Parteien ist, auf dem Grundstück etwas zu bauen. In diesem Zusammenhang weise ich jedoch darauf hin, dass es nötig ist die Befreiung strikt auszulegen, da sie eine Ausnahme aus der allgemeinen umsatzsteuerlichen Behandlung darstellt. Daher ist es nötig auch in diesem Fall die Transaktion auf diese Art und Weise so zu behandeln, dass sie steuerpflichtig ist und sie erst nach der Erfüllung aller Bedingungen steuerfrei werden kann.

Die Tatsache, dass die jeweilige Leistung nicht befreit ist und steuerpflichtig ist, kann in einigen Fällen für den jeweiligen Steuerpflichtigen günstig sein, da die Vorsteuer abgezogen werden kann. Das Gesetz ermöglicht also auch freiwillige Besteuerung anstatt Gebrauch von der Befreiung.




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