Ausländische Investitionen in deutsches Immobilienvermögen

14.5.2018
Andrea Stadler
a.stadler@mskwpt.de

Immobilieninvestitionen boomen derzeit sowohl bei institutionellen Anlegern als auch bei privaten Investoren. Der Markt profitiert von der aktuellen Niedrigzinsphase und der guten wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland.

Besonders beliebt sind dabei Büro- und Wohnimmobilien in den Großstädten. Während der Markt bei Wohnimmobilien durch deutsche Investoren dominiert wird, besteht bei Gewerbeimmobilien etwa die Hälfte der Käufer aus ausländischen Investoren. Eine Investition in deutsches Immobilienvermögen will jedoch sorgfältig geplant sein, um beim Ankauf, in der Haltephase sowie beim Verkauf eine unnötige Steuerbelastung zu vermeiden.

Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung von deutschem Immobilienvermögen unterliegen grundsätzlich der Ertragsbesteuerung in Deutschland. Bei natürlichen Personen als Investoren werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten berechnet. Dieser Überschuss unterliegt dann dem individuellen progressiven Steuersatz. Bei Investitionen über Kapitalgesellschaften unterliegen die Vermietungseinkünfte der Körperschaftsteuer i.H.v. 15%. Darüber hinaus fällt bei Kapitalgesellschaften oder gewerblich tätigen Personengesellschaften Gewerbesteuer an, die zwischen 7 % und 17 % beträgt.

Auch die Einkünfte, die internationale Investoren aus der Vermietung deutscher Immobilien erzielen, unterliegen grundsätzlich der Besteuerung in Deutschland im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht. Besteht zwischen dem Ansässigkeitsstaat des Investors und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen, so wird das Besteuerungsrecht in der Regel dem Belegenheitsstaat der Immobilie, also Deutschland, zugewiesen. Wird die Immobilie von einer ausländischen Kapitalgesellschaft direkt gehalten, so wird dadurch noch keine Betriebstätte in Deutschland begründet. Wichtig ist dafür, dass die ausländische Gesellschaft ihre Geschäftsleitung nicht im Inland hat. Sofern keine inländische Betriebstätte begründet wird, fällt grundsätzlich keine Gewerbesteuer in Deutschland an. Es ist jedoch besondere Vorsicht geboten, wenn ein inländischer Dienstleister (Asset Manager, Property Manager, Facility Manager) mit der Verwaltung der Immobilie beauftragt wird, da dieser, wenn er mit umfangreichen Entscheidungskompetenzen ausgestattet wird, eine Betriebsstätte begründen kann.

Eine Besonderheit bei der Gewerbesteuer ist die sog. erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung. Diese ist anwendbar, wenn die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Dadurch sollen vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften, die per Rechtsform gewerbesteuerpflichtig sind, von dieser zusätzlichen Steuerlast befreit werden und dadurch den vermögensverwaltenden Personengesellschaften gleichgestellt werden. Etwaige Nebentätigkeiten sind schädlich und führen zur vollständigen Versagung der Kürzungsmöglichkeit. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auf die schädliche Mitvermietung von sog. Betriebsvorrichtungen (z.B. Lastenaufzug) oder Inventar zu achten.

Übertragungen von Grundstücken unterliegen in Deutschland der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % und bemisst sich grundsätzlich nach dem Kaufpreis. Es ist jedoch zu beachten, dass auch die unmittelbare oder mittelbare Übertragung von Anteilen an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft oder ein Gesellschafterwechsel bei einer grundbesitzenden Personengesellschaft Grunderwerbsteuer auslösen kann. Daher ist gerade bei Umstrukturierungen ein erhöhtes Augenmerk auf die immobilienhaltenden Gesellschaften zu legen.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass bei Immobilieninvestitionen steuerliches Gestaltungspotential gegeben ist, so dass unter Beachtung der gesetzlichen Rahmenbedingungen eine unnötige Steuerbelastung vermieden werden kann. In jedem Fall sollte bei Immobilientransaktionen oder Umstrukturierungen im Konzern, in dem deutsches Immobilienvermögen vorhanden ist, steuerlicher Rat eingeholt werden, um eine steueroptimierte Gestaltung zu ermöglichen.




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